台灣央行自6月17日升息半碼，7月起各家銀行紛紛跟進，調漲房貸利率。
這時有人會大驚，不是只升半碼 (= 0.125%)嗎？為什麼我的房貸多了0.16%！？
有人會埋怨，當初不是說好地板利率嗎？怎麼升息後沒地板價了啊！
究竟為什麼呢？首先要知道，房貸利率是怎麼計算的。
目前大家購屋最常見的房貸，大多屬於「指數型房貸」。公式如下：
定儲利率指數，也就是 i 值，是一個公開透明、網路上可以查得到的數字，會隨著中央銀行的升降息而浮動。
每家銀行算法會略有差異。大多是採前幾大銀行的定儲固定利率，平均或去頭去尾。
ex. 台新：前八大存款銀行扣除最高和. 最低者之一年期平均固定定儲利率。
國泰世華：中央銀行公告之十家銀行一年期一般定儲固定利率資訊，以算數平均數作為取樣之基準。
華南：台銀、土銀、合庫、一銀、彰銀及本行等六家銀行一年期定期儲蓄存款固定利率之平均利率。
加碼利率，是一個固定的數字，主要是看客戶和房子的條件而定。
我們可以把房貸指數想成一個概念：
大家把錢存入銀行，銀行會依照定儲利率，計算利息給存錢的人。然後銀行再把這筆錢放款，借給需要資金的人。借款人除了要支付利息錢 (定儲利率)，還要多付一點給銀行的利潤，就是所謂「加碼利率」了。
因此條件愈好的客戶，例如超穩定的軍公教，可以爭取到愈低的加碼利率！相對的，這單銀行賺到的錢也愈少，但是不怕你還不出錢。
現在來回答前面的兩個問題：
因為定儲利率(民眾存款到銀行的利率)不是只單純跟著央行升降，還會加入一個預期的心態，例如預期接下來還會升息，定儲利率就會升得比較多。
因此升息循環時，根據八大或十大行庫算出來的定儲利率指數，也會比較高。可能央行升0.125，但你的貸款行定儲利率指數算出來會多0.14~0.16不等喔。
大家所想的地板利率，應該就是市場最優惠利率吧。但是還要看那個利率的數字是怎麼組成的喔。
例如A銀行跟B銀行之前同樣都是1.56的地板利率，
但A是 1.06(定儲) +0.50(加碼)，
B是 1.09(定儲) + 0.47(加碼)。
升息後，A銀行的定儲指數變成1.23，
而B銀行的定儲指數變成1.22，
加碼利率都不變。
就會變成
A：1.23+0.50 = 1.73%
B：1.22+0.47 = 1.69%
因此每一千萬的貸款，年利息就會差到4000元了！
由於前面的定儲利率是浮動的，長期下來其實平均會差不多，況且你沒辦法左右一家銀行的算法。所以房貸究竟有沒有拿到很優惠的條件呢？就是要看後面的「固定加碼利率」是什麼數字。這個合約上都會寫喔！只是不特別提，可能就沒有人會細看。魔鬼藏在細節裡呀~
房貸利率 = 定儲利率指數(i) + 加碼利率
定儲利率指數，也就是 i 值，是一個公開透明、網路上可以查得到的數字，會隨著中央銀行的升降息而浮動。
每家銀行算法會略有差異。大多是採前幾大銀行的定儲固定利率，平均或去頭去尾。
ex. 台新：前八大存款銀行扣除最高和. 最低者之一年期平均固定定儲利率。
國泰世華：中央銀行公告之十家銀行一年期一般定儲固定利率資訊，以算數平均數作為取樣之基準。
華南：台銀、土銀、合庫、一銀、彰銀及本行等六家銀行一年期定期儲蓄存款固定利率之平均利率。
加碼利率，是一個固定的數字，主要是看客戶和房子的條件而定。
我們可以把房貸指數想成一個概念：
大家把錢存入銀行，銀行會依照定儲利率，計算利息給存錢的人。然後銀行再把這筆錢放款，借給需要資金的人。借款人除了要支付利息錢 (定儲利率)，還要多付一點給銀行的利潤，就是所謂「加碼利率」了。
因此條件愈好的客戶，例如超穩定的軍公教，可以爭取到愈低的加碼利率！相對的，這單銀行賺到的錢也愈少，但是不怕你還不出錢。
現在來回答前面的兩個問題：
不是只升半碼 (= 0.125%)嗎？為什麼我的房貸多了0.16%？
因為定儲利率(民眾存款到銀行的利率)不是只單純跟著央行升降，還會加入一個預期的心態，例如預期接下來還會升息，定儲利率就會升得比較多。
因此升息循環時，根據八大或十大行庫算出來的定儲利率指數，也會比較高。可能央行升0.125，但你的貸款行定儲利率指數算出來會多0.14~0.16不等喔。
升息前銀行地板利率一樣，升完息怎麼就變了？
大家所想的地板利率，應該就是市場最優惠利率吧。但是還要看那個利率的數字是怎麼組成的喔。
例如A銀行跟B銀行之前同樣都是1.56的地板利率，
但A是 1.06(定儲) +0.50(加碼)，
B是 1.09(定儲) + 0.47(加碼)。
升息後，A銀行的定儲指數變成1.23，
而B銀行的定儲指數變成1.22，
加碼利率都不變。
就會變成
A：1.23+0.50 = 1.73%
B：1.22+0.47 = 1.69%
因此每一千萬的貸款，年利息就會差到4000元了！
由於前面的定儲利率是浮動的，長期下來其實平均會差不多，況且你沒辦法左右一家銀行的算法。所以房貸究竟有沒有拿到很優惠的條件呢？就是要看後面的「固定加碼利率」是什麼數字。這個合約上都會寫喔！只是不特別提，可能就沒有人會細看。魔鬼藏在細節裡呀~
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