什麼是REITs？

作者：林逸婷

先說結論：我覺得，REITs是很好的投資標的，所有人都可以考慮把REITs放進自己的投資組合裡。如果你不知道REITs，那更該研究一下REITs是什麼喔！看完之後，可能就不會想自己買房出租當房東了。

REITs 不動產投資信託介紹

 
REIT (Real Estate Investment Trust) ，中文翻作不動產投資信託，它是「不動產證券化」的一種，發源於1960年美國國會創立的法案。
 
你可以把它想像成：一種類似基金的東西。因為買賣房地產需要很大筆的資金，一般人也很難參與。因此地產開發公司會以發行「有價證券」的方式，向大眾募集資金，再將資金交給專業管理人去開發經營不動產。而這個有價證券，就是REIT囉。

擁有REITs，等於擁有一小部份的房地產，如果房客繳租金、或房產漲價賣掉時，都享有一小部份的受益權，就是一個當包租婆的概念。

而且最棒的是，這個房東當得輕鬆至極，不用花時間管理房客、不用去591貼招租公告，還擁有分散風險的效果。如果自己買房改裝租人，最怕的就是資金過於集中，若那棟房子出了問題，不但大筆金錢與心血全付諸流水，更糟的是想賣還賣不掉。

而通常一檔REIT，旗下會投資好幾處房地產，而且還有專人管理。投資人可以用小額資金，就能參與到不動產市場，不需要為管理傷神，並達到分散投資的目的。

REITs的買賣方式像是股票一樣，在集中市場交易買賣。如果你有用海外券商，直接在手機下單就可以買了。所以流動性跟變現能力，自然也比傳統房地產好上許多。

REITs的三種型態

因為美國是發源地，美國的REITs種類跟數量都是最多的，目前約有200檔以上的REITs。管理跟法令也是最成熟的，依規定REITs至少要把90%的收益分發給投資人。所以當一檔REIT愈來愈賺錢、收到的租金愈來愈多，投資人分到的股利，也一定會愈來愈多喔！

而美國的REITs與其說是地產開發的基金，還不如說更像一家公司發行的股票，公司還可以推出債券酬資、也可以融資。


型態大致分成三種：

1. 權益型 (Equity REITs)：

這種類型的 REITs 數量最多，佔了約八九成。就是直接買下某幾棟大樓或土地，分租給有需要的人。而收入來源就是承租人所繳的租金，還有買賣不動產所賺得的價差。

不動產遍布各個領域，包括工廠、商辦大樓、購物中心、酒店、公寓、健康照護機構等等。我們投資的大約都是這種。


2. 抵押型 (Mortgage REITs)：

這類 REITs 不是直接擁有不動產，而是把募集的資金，拿去放款，借錢給人炒房地產來收取利息；或是投資不動產抵押貸款 ( MBS，類似於房貸的借據 )、收取貸款人的利息。


3. 混合型 (Hybrid REITs)：

包含上面兩種組合的 REITs。

REITs 加入個人資產配置的好處

 
為什麼 REITs 適合做為個人資產配置的一部份呢？有以下這些原因：

1. 有固定收益的特性

房租地租本身就是一個很穩定的現金流來源。例如某些醫療型的 REITs，安養中心或醫院總不可能時常搬家吧？租約一定一簽就是十幾年，可以提供很長期的租金收入。


2. REITs是抗通貨膨脹的

同樣是固定收益產品，之前講過的債券、特別股，它們領的股息利息，一般是固定的金額，今年領1000，若干年後還是領1000，沒辦法抗通膨。

而 REITs 的租金，會隨著物價跟大環境漲價，因而有抗通貨膨脹的效果。香港有個部落客 Starman 出的一本書，就是以債券為主，REITs 為輔，達到具現金流及抗通膨的架構。


3. 跟股市債市相關性較小，有分散風險的效果

不可否認REITs還是會有波動，且由於多半要使用融資與槓桿借錢投資，整體也會受到利率環境的影響。但房地產這項產品本身，跟股債的相關係數比較沒這麼高，在空頭來臨期間，還能有房租現金流做為收益來源。在擁有的資產組合中，配置一些REITs，也能降低整體的風險性。

美國 REITs 與新加坡 REITs

 
接下來講講投資REITs的一些心得。美國的REITs選擇很多，且一般都是"季"配息。也就是可能1.4.7.10月，或2.5.8.11月，或3.6.9.12月，都能拿到股利。其中不乏股利殖利率有8%以上的好公司，扣完30%稅後，也還有5%以上。比自己投資房地產來得省心省力，投報率也不差呢。

如果真的不知該怎麼挑，也可以考慮 Vanguard 這家公司出的 REITs ETF，代號為 VNQ。但目前的股利殖利率只有3%左右，扣了30%稅後剩2.1％。

是的，REITs 也有衍生性的商品，像是 REITs ETF、REITs 基金。REITs ETF，就是追蹤 REITs 指數變化的ETF。而 REITs 基金，就是某一檔基金，旗下選擇了很多 REITs 做為投資標的。

還有，如果使用盈透證券，也可以投資新加坡的 REITs喔！

新加坡REITs市場在亞洲來說算是相對成熟，且依當地法令，還可以投資國外物業。像「豐樹大中華商業信託」，這個公司的 REITs，就跨足到香港、中國、日本的地產。

基本上可以分散投資，等於打造一個自己的新加坡 REITs小基金。殖利率大約可達到5%左右，而且是實拿，不需扣30%稅金的！

還有個小技巧，在盈透若直接買新加坡 REITs，而沒有換匯，等於是跟券商借新加坡元投資，目前新加坡元的融資利率是2.706%。若拿來買股利殖利率約 5% 的 REITs 組合，可以套利 2-3%。

另一方面，是因為我們的海外資產，幾乎全都是美元資產。雖然美金可能還會領導這個世界三四十年，但讓資產多元化一些、持有它國外幣，總是分散風險的一個方式。

這次的 REITs 就介紹到這裡囉。