作者:林逸婷
考不動產經紀人要做什麼?
這應該是很多人想問的問題。
因為目前法規規定,「經紀業設立之營業處所(例如XX房屋的分店加盟店)或銷售總金額達新台幣六億元以上非常態營業處所(例如大型預售屋的代銷中心)」,都至少要設有一名不動產經紀人。
因此房仲業在開分店拓點的時候,或者某些預售屋的代銷接待中心,會需要這張牌照。所以市場上有這樣的需求!
但是考上之後,並不代表就可以直接拿到執照喔!還必須要有不動產公司,任職一年的營業員的經驗,才能順利領證。
那外行人可以考不動產經紀人嗎?
答案是可以的,因為我就考上了呀。
根據考選部的規定,只要學歷在高中以上,就符合考試報名的資格喔。
不動產經紀人是正規的國家考試,一年考一次,落在11月左右,幾個月大約10~20 %。
但這個數字是指「有去考試的人」的通過率。實際上報名人數會更多,不過大約只有一半的人會花兩天的時間寫完考卷,有更多人是連考都沒考就直接放棄了,白白繳了報名費。
會考哪些科目呢?
考試的內容是作文跟專業科目。
作文佔了10%的總成績,專業科目總共有四大科,佔了90%。加總起來的分數超過60分的話,視為考試及格。
專業科目共考四科,考的有民法、不動產估價概要、土地法與土地稅法、不動產經紀相關法規。
沒錯,其實考的都是法律,所以法律系來考這個應該超輕鬆的吧,根本一塊小蛋糕啊!
考題有一半是選擇題,另一半則是兩大題的申論題。因此這考試有一定的難度,很需要背誦,並不是胡亂猜猜數字就行了。如果腦子裡沒有東西,可能也不知該怎麼寫申論題。
該怎麼準備呢?
其實有幾個方法:
方法一:想最省錢的話,就是像我一樣自修啦,可以先去書局翻翻參考書,挑看起來順眼好閱讀的,再花個一兩千元買一套。Youtube上也有很多免費資源跟老師上課的影片可以看看。
但是如果完全沒相關背景知識,也非法律相關科系出身,會唸得非常痛苦喔!雖然課本看起來都是中文字,但湊起來就完全不知道在講什麼,簡直鬼打牆 XD 八成翻沒幾章就想放棄了。
如果覺得自己比較沒慧根,可能就要嘗試方法二或方法三了。
方法二:上網買買看二手的函授課程。有講義、有老師帶著入門,有口訣可以背東西,應該會比較好懂了吧。
方法三:報名坊間的補習班,學費好像要兩三萬元。
下一部份,介紹關於各科的準備心得與方向。
作文
作文的佔比只有10%,但實在太難準備,所以就照著你原本的實力去考吧!把握我後面提到的幾個大原則就好。
根據我觀察的結果,老師改題滿嚴格的,大多數人作文的分數是落在40~60分,要超過60很困難。如果對自己的國文功力很有自信,想靠作文來救分數,也有一定的難度。
換算起來,這科大約可以拿4到6分,作文的一分相當於一般科目的4.44分,等於兩三題選擇題,因此還是不能放棄,請儘量寫。我們的目標,就是拿到基本分。
@ 格式
標題之前要空四格,每段落開始之前要空兩格。
全文最好寫個四段,起承轉合。這些是大考作文的基本,不過我想應該很多人早就忘了。
@ 字數
據說每篇的最佳字數是800~1000字,相當於考試用紙的三頁到三頁半。但我兩題都只寫到兩頁半就詞窮了,有時間還是可以多寫一些。
好久沒有拿筆寫字了,發現我真的好多字都忘記該怎麼寫了!所以請儘量不要寫沒把握的字,寧可平鋪直述,否則錯別字鐵定是會被扣分的。
申論題
每個專業科目都有50分的申論題(共兩題)、50分的選擇題(共25題)。因此每題申論題就佔了25分,千萬不能輕易放棄。
@ 能寫儘量寫
重點就是,不管題目會不會,都儘量寫就對了!
如果剛好會寫,那當然很好。但如果看到題目就腦袋一片空白、無從下筆,請把你想得到的內容、沾得到邊的條文都寫上去。根據大家的經驗,寫好寫滿,一定會有同情分的,有時就是差那一兩分就考過了!
@ 層次要明確
每一大題都是一大段描述,裡面還有其他更小的問題。因此回答的時候,務必要一一列點,層次分明。
大概像這樣:
一、XXXXXX
1. XXXXX
(1) XXXX
(2) XXXX
2. XXXXXX
再加上工整漂亮少塗改的字體,閱卷老師看起來就覺得這個人邏輯很棒又賞心悅目,分數也會高一點喔。
這次四科的申論題,我有很多都是沒把握的。尤其是民法,幾乎是在完全不知正確答案的情況下作答。但是居然都可以拿到基本分,分數還挺不錯的,應該是有把握以上的原則吧。
最後很多人說,寫愈多愈好,一定要洋洋灑灑寫個兩三頁。我倒覺得未必,弄清楚題意,切題回答,才是最重要的。每題我都只有寫個一頁到一頁半左右。
各科準備順序
建議依照以下的順序準備:
不動產估價概要 >= 不動產經紀相關法規概要 > 土地法與土地相關稅法概要 > 民法概要@ 民法民法放在最後,因為範圍又多又雜,不是全職考生基本上是不可能讀完的。而且超多法律專有名詞,什麼「不得對抗第三人」「通謀虛偽意思表示」「要式行為」...非相關科系的話,根本形同有字天書。
我還記得我做考古題的時候,民法選擇題從來沒有及格過。這一科是棄保科,很多人時間不夠乾脆直接裸考,全部選項都猜C至少還會有25分。
但如果真要準備,就從常考的章節著手,不求一定要唸完,只求有個印象。遇到不懂的法律名詞就google一下。我就是這樣土法煉鋼準備的。
@ 土地法跟土地稅法至於土地法跟土地稅法,內容條文也很多,但相對民法來說比較平易近人。這一科就是背多分。只是範圍太大了,數字又很多,需要多花些時間準備。
時事很重要,新修訂的法規申論題很喜歡出,時常出現在補習班的考前猜題裡。例如平均地權條例有修法,當年度的考生就要特別注意。
@ 不動產經紀相關法規概要 這個科目是大雜燴,囊括了跟這個行業所相關的法條,包含我們生活中常聽到的消費者保護法、及公平交易法等等。
因此唸起來比較親切,不如民法般艱澀難懂,適合當作準備考試入門的第一科。而且此科法條最少,記熟的話好拿分,CP值頗高。
@ 不動產估價概要唯一可以帶計算機應考的一科,需要準備「國考專用計算機」。監考老師真的會一個一個核對喔,特定的型號才能使用,千萬不要亂買。
基本上著重在三種估價方法,有很多數學題跟計算題。很多人覺得這科很難,但是對數學好的人來說很吃香啊,是我們唯一一科可以用理解,不需靠死背的科目。
如果細心一點,很有機會可以拿到接近滿分,是衝高分數的好科目!我覺得CP值最高,可以擺在很前面就開始準備。
以上大概是這次考試的心得跟經驗,希望對大家有幫助!考這個證照畢竟還是需要花很多時間準備,大家還是評估看看是否符合成本效益再決定吧。
(本文禁止不具名轉載)